Co je fixace úrokové sazby?
Fixace je období, po které se úroková sazba vaší hypotéky nemění, bez ohledu na vývoj tržních sazeb. Po skončení fixačního období banka nabídne novou sazbu – buď sjednanou předem, nebo aktuální tržní sazbu. Právě v tomto momentu máte nejlépe šanci refinancovat k jiné bance.
Aktuální hypoteční sazby v ČR (červen 2025)
Po výrazném poklesu sazeb v letech 2024–2025, který přinesla série snížení repo sazby ČNB, se průměrné hypoteční sazby pohybují na těchto úrovních:
- 1letá fixace: 4,2–4,8 % p.a.
- 3letá fixace: 4,5–5,1 % p.a.
- 5letá fixace: 4,7–5,3 % p.a.
- 10letá fixace: 5,2–5,8 % p.a.
Sazby jsou orientační a liší se podle LTV, bonity klienta a konkrétní banky. Aktuální nabídky srovnejte na hypoteční kalkulačce.
Jak vybrat délku fixace – 4 faktory
1. Výhled úrokových sazeb
Pokud analytici předpovídají další pokles sazeb (jako tomu bylo v letech 2024–2025), krátkodobá fixace (1–3 roky) vám umožní refinancovat za nižší sazbu dříve. Naopak při předpokladu růstu sazeb se vyplatí delší fixace.
2. Vaše životní plány
Plánujete v příštích 5 letech prodej nemovitosti? Stěhování? Výraznou změnu příjmů? Pokud ano, krátká fixace dává větší flexibilitu. Při fixaci 5–10 let může předčasné splacení znamenat poplatek až 1 % z předčasně splácené částky.
3. Tolerance k riziku
Dlouhá fixace znamená předvídatelnou splátku po celé období – ideální pro rodiny s jedním příjmem nebo nižší finanční rezervou. Krátká fixace nese riziko vyšší splátky po skončení fixace, ale i šanci na nižší sazbu.
4. Výše hypotéky a LTV
Čím vyšší hypotéka a LTV (loan-to-value), tím více citliví jste na změnu sazby. Při hypotéce 4 000 000 Kč znamená rozdíl 0,5 % ve splátce přibližně 1 200 Kč měsíčně, tedy 14 400 Kč ročně.
Srovnání na konkrétním příkladu
Hypotéka 3 500 000 Kč, splatnost 25 let, LTV 80 %:
| Délka fixace | Sazba | Měsíční splátka | Celkové úroky za fixaci |
|---|---|---|---|
| 1 rok | 4,35 % | 19 050 Kč | 150 200 Kč |
| 3 roky | 4,65 % | 19 680 Kč | 471 500 Kč |
| 5 let | 4,80 % | 19 980 Kč | 808 700 Kč |
| 10 let | 5,40 % | 21 250 Kč | 1 949 800 Kč |
Kdy a jak refinancovat
Refinancování je přechod k jiné bance (nebo nový produkt u stejné banky) po skončení fixačního období. Ideální čas pro refinancování je 3–6 měsíců před koncem fixace – banky musí novou nabídku zaslat nejpozději 3 měsíce před koncem fixace (dle zákona o spotřebitelském úvěru).
Postup refinancování krok za krokem:
- 3–6 měsíců před koncem fixace: Oslovte konkurenční banky a získejte indikativní nabídky
- 2–3 měsíce před koncem: Srovnejte nabídky (nejen sazbu, ale i poplatky a podmínky)
- 1–2 měsíce před koncem: Podejte žádost u nové banky, zajistěte dokumentaci
- Datum konce fixace: Přechod bez poplatku za předčasné splacení
Chcete se orientovat v hypotékách jako profesionál?
Kurz Hypoteční gramotnost vás naučí vše o výběru banky, fixaci, pojištění a refinancování – v českém kontextu a s aktuálními daty pro rok 2025.
Zobrazit kurz Hypoteční gramotnost